Wspólnota żąda aby właściciele mieszkań, które posiadają własne ogrzewanie partycypowały w kosztach stałych. Czy żądanie wspólnoty jest słuszne?

Wspólnota żąda aby właściciele mieszkań, które posiadają własne ogrzewanie partycypowały w kosztach stałych. Czy żądanie wspólnoty jest słuszne?

08 Sep 2019

Dzień dobry, w dużej wspólnocie istnieje instalacja  c.o. i cw zasilana z węzła cieplnego należącego do EC. Sieć c.o. rozprowadzona jest pionami.
Centralne ogrzewanie rozliczamy zgodnie z regulaminem na podstawie zamontowanych podzielników. Właściciele rozliczani są z kosztów stałych i zmiennych w proporcji 50/50.
Poprzedni właściciel nieruchomości zarządca ZGKIM udzielił zgody w na wydzielenie 2  mieszkań z systemu centralnego ogrzewania i obecnie właściciele korzystają z własnego ogrzewania                        ( kotły dwu-funkcyjne ) zasilanego gazem. Przy rozliczaniu kosztów opłaty stałej pomniejszam pow. grzewczą o powierzchnię  mieszkań wydzielonych . Wspólnota żąda aby właściciele mieszkań, które posiadają własne ogrzewanie również partycypowały w kosztach stałych.

Czy żądanie wspólnoty jest słuszne?

Wspólna dla całego budynku instalacja centralnego ogrzewania stanowi jedną niepodzielną całość. Jak stwierdził Sąd Najwyższy w uchwale z dnia 28 sierpnia 1997 roku sygnatura III CZP 36/97 instalacja centralnego ogrzewania jest urządzeniem nie służącym wyłącznie do użytku właścicieli lokali. Z urządzeń takich korzystają wszyscy właściciele lokali zarówno w ten sposób, że ciepło doprowadzane jest do przedmiotu ich własności, jak i w ten sposób, że ogrzewane są wspólne części budynku. Zdaniem sądu składnikiem tzw. współwłasności przymusowej są zarówno elementy instalacji znajdujące się poza poszczególnymi lokalami, jak i elementy znajdujące się w wydzielonych lokalach. Zatem cała instalacja centralnego ogrzewania ze względu na swoją specyfikę stanowi część nieruchomości wspólnej poza sytuacją gdy w budynku każdy lokal ma odrębną instalację ogrzewania.

Nie powinno wyrażać się zgody na odłączenie lokalu od instalacji centralnego ogrzewania w budynku gdyż wówczas całe koszty centralnego ogrzewania w budynku spadną na pozostałych właścicieli, co spowoduje wzrost kosztówogrzewania sąsiednich lokali. Taka zgoda udzielona pojedynczym właścicielom doprowadzi więc tylko do zamieszania, niepotrzebnych napięć między mieszkańcami oraz problemów we właściwym zarządzaniu taką nieruchomością. Budynek wielolokalowy powinien mieć albo jedną wspólną instalację centralnego ogrzewania albo każdy lokal powinien mieć indywidualne systemy grzewcze, np. oparte na gazowych piecach dwufunkcyjnych.  Jeżeli więc część lokali ma indywidualne instalacje centralnego ogrzewania nie można ich obciążyć kosztami ogrzewania innych lokali. Takie działanie byłoby bezpodstawne a rozliczenie sprzeczne z prawem więc niemożliwe do wyegzekwowania.  Co najwyżej można ich obciążyć kosztami ogrzewania części wspólnych budynku, np. klatek schodowych, wózkowni, piwnic o ile te elementy budynku są ogrzewane odpowiednio dostosowując zapisy regulaminu.