Jakie są prawne możliwości wspólnoty aby ingerować w życie właściciela bądź mieszkańca lokalu? Gdzie powinniśmy kierować swoje spostrzeżenia?

Jakie są prawne możliwości wspólnoty aby ingerować w życie właściciela bądź mieszkańca lokalu? Gdzie powinniśmy kierować swoje spostrzeżenia?

31 Maj 2019

W dużej wspólnocie mieszkaniowej ,którą zarządzam jeden z właścicieli żąda w trybie pilnym zajęcie się sprawą  osoby zamieszkującej lokal właściciela. W lokalu tym przebywa osoba starsza nieporadna, która cierpi na schizofrenię ,a jej zachowanie w ocenie pozostałych właścicieli stwarza zagrożenie życia dla pozostałych mieszkańców kamienicy. Pytanie? Jakie są prawne możliwości wspólnoty aby ingerować w życie właściciela bądź mieszkańca lokalu? Gdzie powinniśmy kierować swoje spostrzeżenia? Co w przypadku gdy rodzina twierdzi że się osobą opiekują, a sąsiedzi twierdzą że nikt się osobą nie interesuje. Co w przypadku gdy dana osoba nie życzy sobie interwencji? Co w przypadku gdy osoba jest ubezwłasnowolniona, a opiekuna nie widać? Co robić w przypadku tzw.zbieractwa gdzie w lokalu gromadzone są sterty śmieci, a sanepid umywa ręce twierdząc ,że właściciel nie otworzył drzwi i nie mogą interweniować?
 

Wspólnota mieszkaniowa jest tylko od zarządzania nieruchomością wspólną a przepisy są tak skonstruowane aby jej tylko to umożliwić. W konsekwencji na przykład przyjęcie w regulaminie porządku domowego jakichkolwiek zasad odnośnie zachowania się właściciela w jego lokalu będzie sprzeczne z prawem, a uchwała w przypadku jej zaskarżenia zostanie uchylona przez sąd. Jednak nawet jeżeli nikt jej nie zaskarży to taki zapis w regulaminie porządku domowego wspólnoty mieszkaniowej niczego nie zmienia w prawach właściciela bo jest nie do wyegzekwowania. Jeżeli w budynku dochodzi do zakłóceń porządku zwłaszcza ciszy nocnej osoba w stosunku do której dochodzi do zakłócenia powinna wzywać Policję. Na posterunkach i w terenie dostępne są patrole, które są zobowiązane do podjęcia interwencji na każde wezwania. W kwestii ciszy nocnej podstawą do interwencji Policji jest art. 51 Kodeksu wykroczeń, który mówi między innymi,że kto hałasem zakłóca spokój, spoczynek nocny podlega karze aresztu, ograniczenia wolności albo grzywny. Jeżeli dane zakłócenia nie można tak zakwalifikować, co oznacza najczęściej brak skutecznych interwencji Policji wówczas pozostaje powództwo cywilne. Zgodnie bowiem z art. 144 kodeksu cywilnego właściciel nieruchomości powinien przy wykonywaniu swego prawa powstrzymywać się od działań, które by zakłócały korzystanie z nieruchomości sąsiednich ponad przeciętną miarę, wynikającą ze społeczno-gospodarczego przeznaczenia nieruchomości i stosunków miejscowych. Przepis ten dotyczy takich działań, których skutki przenikają na nieruchomość sąsiednią, np. przez wytwarzanie hałasów (tzw. immisje pośrednie). Warto zwrócić uwagę, że podstawą do skutecznego powództwa sądowego nie są każde zakłócenia a tylko takie, które przekraczają przeciętną miarę. Ocenę tej przeciętnej miary dokonuje sąd na podstawie obiektywnych warunków panujących w środowisku osób zamieszkujących na danym terenie. W razie przekroczenia tej granicy (przeciętnej miary) właścicielowi nieruchomości sąsiedniej przysługuje roszczenie negatoryjne o zaniechanie naruszeń i przywrócenie stanu zgodnego z prawem.

Zgodnie z art. 16 ustawy o własności lokali jeżeli właściciel lokalu zalega długotrwale z zapłatą należnych od niego opłat lub wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali lub nieruchomości wspólnej uciążliwym, wspólnota mieszkaniowa może w trybie procesu żądać sprzedaży lokalu w drodze licytacji na podstawie przepisów kodeksu postępowania cywilnego o egzekucji z nieruchomości. Właścicielowi, którego lokal został sprzedany, nie przysługuje prawo do lokalu zamiennego. Zatem art.16 ustawy o własności lokali umożliwia wspólnocie mieszkaniowej walkę z uciążliwymi sąsiadami i jest to jedyny instrument jakim dysponuje wspólnota mieszkaniowa a ponadto wspólnota mieszkaniowa musi traktować to jako ostateczność. Aby wspólnota mieszkaniowa mogła zlicytować lokal to uchybienia właściciela lokalu muszą mieć duży ciężar gatunkowy. Wykazanie spełnienia przesłanek spoczywa na wspólnocie mieszkaniowej a z orzecznictwa sądów można wywnioskować, że sądy bardzo powściągliwie podchodzą do sprawy i uważają tą procedurę za
ostateczność. Przepis wymaga bowiem żeby zakłócanie porządku domowego było rażące lub uporczywe. Ponieważ są to pojęcia nieostre, tak naprawdę każdorazowo decyduje sąd, który ocenia, czy konkretny właściciel dopuścił się naruszeń mogących być podstawą przymusowej sprzedaży lokalu. Ponadto barierą dla wspólnot mieszkaniowych w stosowaniu tego przepisu są wysokie wpisy sądowe gdyż liczone są one od wartości mieszkania. Opłaty sądowe to zaledwie kilka procent przedmiotu sporu jednak w większych miastach gdzie wartość mieszkań jest znaczna oznacza to że aby sąd zajął się sprawą wspólnota musi wnieść wpis w kwocie od kilku do kilkunastu tysięcy złotych. Ustawodawca ustalając takie wpisy kieruje się głównie ograniczeniem pieniactwa, a nie dostępu do sądu gdyż w przypadku wygranej sprawy wpis wróci do powoda.

 

 

Podsumowanie
Przede wszystkim należy uznać, że jeżeli właściciele nie wzywali Policji do takich zakłóceń porządku to znaczy, że dotychczas nie było żadnych zakłóceń porządku a wszystkie incydenty mieściły się w dopuszczalnym zakresie akceptowanym w danych stosunkach sąsiedzkich. Nie da się inaczej zinterpretować bierności właścicieli. Zarówno Policja jak i sądy uznają że mają do czynienia z uporczywym i długotrwałym zakłócaniem porządku tylko jeżeli z dokumentacji zgromadzonej w sprawie tak wynika.. Właściciele we wspólnocie mieszkaniowej są mało poważni w podejściu do problemu jeżeli tylko zwracają się do zarządu wspólnoty która ma ograniczone jeżeli nie żadne instrumenty prawne aby walczyć z uciążliwym sąsiadem poza ostatecznym instrumentem jakim jest wniesienia powództwa do sądu o sprzedaż lokalu. Jeżeli właściciele chcą coś zrobić z zaistniałą sytuacją w przypadku zakłócania porządku powinni za każdym razem wzywać Policję.
Takie interwencje Policji przede wszystkim mogą doprowadzić do rozwiązania problemu. Jeżeli ta osoba jest faktycznie chora i zagraża życiu swojemu i innych należy zwrócić na to uwagę interweniującym policjantom którzy wezwą pogotowie i sąsiadka trafi do szpitala. Jeżeli lekarz uzna, że chory kwalifikuje się do leczenia szpitalnego nawet jeżeli będzie się temu sprzeciwiał, zatrzyma go na oddziale i wystąpi do sądu z wnioskiem o skierowanie na przymusowe leczenie. Gorzej, jeśli sytuacja nie jest jednoznaczna i nie ma zagrożenia życia, W takim przypadku sąsiadka po badaniach i podaniu leków wróci do domu. Jeżeli zachowanie sąsiadki nie zagraża życiu innych mieszkańców sąsiedzi główny nacisk powinni położyć na zawiadamianiu opieki społecznej o każdej takiej sytuacji. Opieka społeczna ma obowiązek zajęcia się taką sprawą. Jej pracownicy przeprowadzą wywiad środowiskowy, będą podejmować interwencję, zawiadomią sąd który jeżeli osoba jest ubezwłasnowolniona sprawuje opiekę, przeprowadzą rozmowy z ustanowionym opiekunem prawnym, rodziną i jeżeli tego wymaga sytuacja skierują wniosek do sądu o przymusowe leczenie w zakładzie zamkniętym. Jednak wszystkie te kroki mają podejmować sąsiedzi którzy czują się zagrożeni i którzy w sprawie mogą składać zeznania a nie zarządca nieruchomości , który z tymi zachowaniami nie ma do czynienia gdyż nie mieszka w budynku.

Interwencje Policji w budynku na wezwanie sąsiadów po pierwsze prowadzą do doraźnego rozwiązania problemu uspokojenia się sąsiadki lub odwiezienia przez pogotowie, a po drugie powtarzające się interwencje w końcu spowodują powstanie takiej dokumentacji, która umożliwi uzyskanie decyzji sądu czy to na wniosek szpitala czy opieki społecznej o skierowanie na przymusowe leczenie. Niestety jak pokazuje praktyka takim sytuacjom towarzyszy zbyt często albo bierność  sąsiadów albo działanie na oślep. Sąsiedzi zamiast wzywać za każdym razem Policję informować opiekę społeczną o każdej sytuacji zachowań zagrażających innym osobom mieszkającym w bloku czasami postępują wręcz irracjonalnie. Spotkałem się kiedyś z sytuacją w której właściciele twierdzili że od trzech lat są terroryzowani przez chorego sąsiada i po tych trzech latach jedno co przyszło im do głowy to zawiadomić telewizję. Nawet przeprowadzono z nimi wywiad  ale gdy redaktor udał się do opieki społecznej okazało się że opieka społeczna nic o sprawie nie wie tak jak Policja gdyż nikt z sąsiadów nawet nie raczył zadzwonić.