Kto odpowiada za remont balkonu – właściciel czy wspólnota?

Kto odpowiada za remont balkonu – właściciel czy wspólnota?

27 Jan 2025

Balkon to ważny element budynku, który pełni zarówno funkcję użytkową, jak i konstrukcyjną. Z tego powodu pytanie o to, kto odpowiada za jego utrzymanie i remonty – właściciel lokalu czy wspólnota mieszkaniowa – pojawia się bardzo często. Odpowiedź na to pytanie nie jest jednak jednoznaczna, ponieważ zależy od charakteru prac, jakie mają być wykonane na balkonie.

Zgodnie z orzecznictwem sądowym balkon należy traktować dwojako. Z jednej strony jest on częścią lokalu, ponieważ korzysta z niego wyłącznie właściciel przylegającego mieszkania. To właśnie właściciel odpowiada za jego bieżące utrzymanie, w szczególności za elementy wykończeniowe i użytkowe. Mowa tutaj między innymi o wymianie płytek, malowaniu czy naprawie warstw posadzki, takich jak wierzchnia wylewka czy izolacja przeciwwilgociowa. Koszty tych prac spoczywają w pełni na właścicielu lokalu, ponieważ wynikają z jego indywidualnego użytkowania balkonu.

Z drugiej strony balkon jest również elementem konstrukcyjnym budynku, co oznacza, że w wielu aspektach należy do nieruchomości wspólnej. Za takie elementy, jak nośna płyta konstrukcyjna balkonu, balustrady czy zewnętrzne obróbki blacharskie, odpowiada już wspólnota mieszkaniowa. Te części balkonu są trwale połączone z bryłą budynku i wpływają na jego stabilność oraz wygląd elewacji, dlatego ich utrzymanie jest obowiązkiem wspólnoty, a koszty napraw pokrywane są z jej budżetu.

Orzecznictwo sądowe szczegółowo reguluje podział odpowiedzialności za remonty balkonów. Na przykład Sąd Apelacyjny we Wrocławiu w wyroku z 5 sierpnia 2008 roku (sygn. akt I ACa 601/08) wskazał, że koszty napraw elementów wykończeniowych ponosi właściciel lokalu, natomiast za elementy konstrukcyjne odpowiada wspólnota. Co ważne, nawet decyzje nadzoru budowlanego nakazujące remont balkonu ze względu na jego zły stan techniczny nie zmieniają tego podziału. Wspólnota mieszkaniowa, która przeprowadza remont elementów konstrukcyjnych, może jednak dochodzić od właściciela zwrotu kosztów związanych z naprawą części wykończeniowych, takich jak płytki czy izolacja.

Podział odpowiedzialności za balkony w budynkach wielorodzinnych może wydawać się skomplikowany, ale jest jasno określony w przepisach i orzecznictwie. Jako zarządca nieruchomości zawsze dbamy o to, aby remonty były przeprowadzane zgodnie z obowiązującymi regulacjami i w interesie wszystkich mieszkańców.

 

]]