Właściciel mieszkania, który decyduje się na jego wynajem, powinien pamiętać, że wobec wspólnoty mieszkaniowej to on pozostaje stroną wszelkich zobowiązań i odpowiedzialności. Oznacza to, że w określonych sytuacjach może ponosić konsekwencje działań swojego lokatora, nawet jeśli nie mieszka w lokalu i nie ma bezpośredniego wpływu na jego zachowanie.
Odpowiedzialność właściciela za opłaty i zaległości
Zgodnie z art. 13 ust. 1 Ustawy o własności lokali, to właściciel lokalu, a nie jego najemca, jest zobowiązany do regulowania opłat na rzecz wspólnoty mieszkaniowej. Nawet jeśli w umowie najmu znalazł się zapis, że lokator ma opłacać czynsz administracyjny czy media, wspólnota dochodzi należności od właściciela.
Jeśli lokator nie płaci za mieszkanie, właściciel ponosi pełną odpowiedzialność za powstałe zaległości. W przypadku długotrwałego braku płatności wspólnota może podjąć działania windykacyjne, a w skrajnych przypadkach skierować sprawę do egzekucji komorniczej.
Szkody w częściach wspólnych
Jeżeli najemca doprowadzi do zniszczeń w częściach wspólnych nieruchomości, takich jak klatki schodowe, windy czy elewacja, to zgodnie z art. 415 Kodeksu cywilnego za szkodę odpowiada sprawca. W praktyce jednak, jeśli lokator nie ureguluje kosztów naprawy, roszczenia zostaną skierowane do właściciela mieszkania.
W takim przypadku właściciel może próbować dochodzić zwrotu kosztów od najemcy, jednak to on musi uregulować zobowiązanie wobec wspólnoty.
Zakłócanie porządku przez lokatora
Głośne imprezy, uciążliwe zachowania czy nagminne łamanie regulaminu nieruchomości mogą skutkować skargami sąsiadów. W takich sytuacjach wspólnota mieszkaniowa może wezwać właściciela do interwencji wobec lokatora.
Jeżeli problem będzie się powtarzał, a właściciel nie podejmie działań, wspólnota może – zgodnie z art. 16 Ustawy o własności lokali – wystąpić do sądu o nakaz sprzedaży mieszkania.
Najem krótkoterminowy
W przypadku wynajmu krótkoterminowego, wspólnota może egzekwować dodatkowe obowiązki od właścicieli lokali. Częste rotacje lokatorów, zwiększone zużycie części wspólnych czy powtarzające się zakłócenia porządku mogą skutkować dodatkowymi opłatami nałożonymi na właściciela mieszkania.
Jak właściciel może się zabezpieczyć?
Aby uniknąć problemów, właściciel powinien:
✔ Zawrzeć w umowie najmu klauzule dotyczące przestrzegania regulaminu wspólnoty.
✔ Regularnie monitorować sytuację w lokalu i utrzymywać kontakt z lokatorem.
✔ Pobierać kaucję zabezpieczającą na wypadek szkód lub zaległości w płatnościach.
✔ Reagować na skargi i współpracować z zarządcą nieruchomości.
Dzięki odpowiedniemu podejściu właściciel może skutecznie zminimalizować ryzyko problemów związanych z najmem swojego lokalu i uniknąć konsekwencji prawnych.